Verkopers van onroerend goed in Arizona zijn wettelijk verplicht om alle belangrijke feiten over het onroerend goed dat ze verkopen te onthullen. Hier vindt u enkele basisinformatie over onthullingen in Arizona vanuit zowel het perspectief van de koper als de verkoper.
Wat moet ik bekendmaken aan kopers van commercieel onroerend goed?
Bij verkoop van een commercieel onroerend goed is er een formulier om in te vullen. Er zijn vragen over bestemmingsplannen, parkeren, bewegwijzering, huurcontracten, contracten, veiligheidsverlichting en termieten.
... naar kopers van land?
Bij de verkoop van leegstaande percelen omvat de informatie die moet worden bekendgemaakt landstudies, nutsvoorzieningen, waterrechten, bodemproblemen en huidig en oud landgebruik.
De meeste lezers hier zijn waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in onthullingen met betrekking tot residentieel vastgoed, oftewel onthullingen met betrekking tot verkoop aan huis.
... naar kopers van onroerend goed in residentie?
De Arizona Association of Realtors ("AAR") heeft een openbaarmakingsformulier opgesteld om de verkoper te helpen zijn wettelijke verplichtingen na te komen en de koper op de hoogte te stellen van een bepaald onroerend goed. Dit formulier met zes pagina's wordt de openbaarmakingsverklaring van de onroerendgoedverkoper genoemd, ook bekend als SPDS. Makelaars noemen die initialen meestal niet - ze zeggen het als een woord, 'spuds'.
De SPDS is verdeeld in zes secties:
- Eigendom en eigendom
- Bouw- en veiligheidsinformatie
- nutsbedrijven
- Milieu-informatie
- Riool / afvalwaterbehandeling
- Andere voorwaarden en factoren
Concreet gaat het om dak- en leidinglekken, termieten, elektrische problemen, zwembad- of spa-problemen, geluidsproblemen en de favoriete schorpioenen van iedereen. Als het AAR-koopcontract wordt gebruikt, moet de verkoper de koper ook een kopie van een rapport bezorgen met een geschiedenis van vijf jaar van verzekeringsaanspraken die zijn ingediend, of gedurende de tijd dat de verkoper eigenaar is van het onroerend goed.
Dit rapport wordt gewoonlijk het CLUE-rapport of het rapport Integrale verlies-underwritinguitwisseling genoemd.
Als een woning vóór 1978 is gebouwd, moet de verkoper ook de potentiële koper informatie verstrekken over loodverf op basis van lood. Dit omvat alle rapporten of inspecties die zijn uitgevoerd. De makelaar moet de koper het pamflet geven: "Bescherm uw gezin tegen lood in uw huis".
Een verklaring van openbaarmaking is vereist als het onroerend goed zich bevindt in een gebied zonder rechtspersoonlijkheid van de provincie, met vijf of minder percelen grond worden overgedragen.
Voorbeeldformulieren voor deze transacties zijn te vinden op AAR online.
Wat moet ik NIET bekendmaken aan een potentiële koper van mijn huis?
Het is belangrijk om op te merken wat niet vereist is door de wet van Arizona om te worden onthuld. Er zijn drie hoofditems. In Arizona,
- u bent niet verplicht om een koper te vertellen dat het huis de plaats is van een natuurlijke dood, zelfmoord, moord of andere misdaad die als een misdrijf is geclassificeerd.
- u bent niet verplicht om een koper te vertellen dat het huis eigendom is geweest van of in gebruik is genomen door iemand die is blootgesteld aan HIV, of dat het is gediagnosticeerd met AIDS of een andere ziekte waarvan niet bekend is dat deze wordt overgedragen door middel van een gemeenschappelijke bewoner.
- je bent niet verplicht om een koper te vertellen dat het huis zich in het gebied van een zedendelinquent bevindt .
Er staat iets op de lijst - Moet ik dit onthullen of niet?
Als je jezelf moet afvragen: "Moet ik _____ onthullen?" het antwoord is ja. Bij twijfel - openbaar maken. Ik kan een koper niet zien klagen omdat een verkoper te veel heeft onthuld!
Een woord van advies aan kopers over informatieverschaffing
Alle formulieren en beëdigde verklaringen en rapporten die u op contract kunt ontvangen, zijn geen vervanging voor de verschillende inspecties die u had moeten uitvoeren door een gerenommeerd inspectiebedrijf op het terrein dat u overweegt te kopen.
Houd er ook rekening mee dat de hierboven vermelde openbaarmakingsformulieren mogelijk niet vereist zijn voor alle transacties met onroerend goed in woningen. Bijvoorbeeld, omdat SPDS niet vereist is voor huizen met een geldschieter (gedwongen verkopen). Er zijn andere situaties waarin van de SPDS kan worden afgezien. In elk geval is het nog steeds een goed idee om een blanco formulier te bekijken, zodat u geschikte inspecties kunt laten uitvoeren die uw zorgen kunnen verhelpen.
Alle hierin vermelde vormen en bekendmakingsvoorschriften kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd.